천안 업성2구역 도시개발사업 분양 정보 도시개발사업 총정리

 

천안 업성2구역 도시개발사업 분양 정보 도시개발사업 총정리

천안시는 최근 수도권과 충청권을 잇는 교통 요충지로서 주목받고 있습니다. 그 중심에 천안 업성2구역 도시개발사업이 있으며, 이는 주거환경 개선과 신도시급 개발을 목표로 한 대규모 프로젝트입니다. 본 글에서는 업성2구역의 개발 배경, 추진 현황, 토지보상, 분양 및 투자 전망까지 깊이 있게 다루겠습니다.

 

 

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📑 목차

1. 천안 업성2구역 도시개발사업 개요
2. 개발 배경 및 필요성
3. 개발계획과 사업 규모
   1. 사업 면적 및 위치
   2. 추진 일정
   3. 계획 세대수 및 기반시설
4. 토지 보상과 주민 영향
5. 분양 및 투자 전망
6. 천안 도시개발과의 연계
7. 맺음말

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천안 업성2구역 도시개발사업 개요

업성2구역은 충남 천안시 서북구 업성동 369-15번지 일원에 위치한 도시개발지구입니다. 천안시 고시 제2023-295호(2023.09.11.)에 따라 도시개발구역으로 지정되었으며, 약 9만 5천㎡ 규모의 부지에 대단위 주거단지와 기반시설이 조성될 예정입니다. 사업시행자는 업성개발PFV 주식회사로, 금융권에서는 하나증권과 NH투자증권이 PF(Project Financing)에 참여했습니다.

 

 

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개발 배경 및 필요성

천안은 수도권 전철 1호선과 KTX 천안아산역을 중심으로 교통 요지로 부상하고 있으며, 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다. 최근 기업 유치와 인구 유입이 활발해지면서 새로운 주거 수요가 급격히 늘어나고 있습니다. 업성2구역 개발은 노후 주거환경을 정비하고, 청년층과 신혼부부, 기업 종사자들을 위한 주거 인프라 확충이 핵심 목표입니다.

 

 

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3. 개발계획과 사업 규모

3-1. 사업 면적 및 위치

천안 업성2구역 도시개발사업은 서북구 업성동 일대 94,992㎡ 규모의 대규모 개발지구입니다. 해당 지역은 기존 노후화된 주거지와 농경지가 혼재되어 있었으나, 천안 북부권 개발 전략에 따라 새로운 주거지로 재편되는 과정을 밟고 있습니다.

📌 위치적 강점 - KTX 천안아산역 및 수도권 전철 1호선 인접 - 경부고속도로 천안IC와 불당지구 생활권 접근 용이 - 인근 성성1지구, 백석지구와 연계된 대규모 신도시권 형성 가능

3-2. 추진 일정

업성2구역은 2023년 9월 천안시 고시로 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립이 완료되었습니다. 이후 2024년부터는 토지보상 공고와 함께 실시계획 인가 절차가 진행되고 있으며, 금융권 브리지론 조달이 완료되면서 본격적인 착공을 앞두고 있습니다.

주요 추진 단계

• 2023년: 도시개발구역 지정, 개발계획 수립 고시
• 2024년: 실시계획 인가, 토지보상 착수
• 2025년: 기반공사 착공 예정
• 2026년: 주택 분양 시작 및 준공 목표

금융권에서는 하나증권, NH투자증권이 참여한 총 1,770억 원 규모의 PF 자금 조달이 완료되었으며, 이는 안정적인 사업 진행의 근간이 되고 있습니다.

3-3. 계획 세대수 및 기반시설

업성2구역은 약 2,000세대 규모의 공동주택이 공급될 예정입니다. 이는 천안 서북부 권역 내 인구 유입을 감당하기 위한 전략적 규모입니다.

계획 세부 구성

• 공동주택: 약 2,000세대 (전용 59㎡ ~ 84㎡ 중심)
• 교육시설: 초등학교 1개, 유치원 1개
• 생활편의: 근린공원, 주민센터, 소규모 상업지구
• 교통망: 내부 도로망 신설, 기존 간선도로와 연계

기반시설은 단순한 주택 공급을 넘어, 자족적 생활권을 형성할 수 있도록 기획되었습니다. 이는 천안 불당지구, 성성지구와 유사한 생활환경을 제공하여 중산층 및 청년층 수요를 적극 유치할 수 있을 것으로 기대됩니다.

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4. 토지 보상과 주민 영향

4-1. 토지 보상 절차

토지 보상은 중앙토지보상㈜이 주관하며, 「도시개발법」에 따라 공정한 절차로 진행됩니다. 보상은 일반적으로 ‘표준지 공시지가 → 감정평가 → 협의 보상’ 순으로 이뤄집니다.

보상 절차 단계

• ① 보상계획 열람 공고: 주민 대상 공지 및 의견 접수
• ② 감정평가: 두 개 이상의 감정평가 법인이 평가
• ③ 협의 보상: 감정가를 기준으로 토지 소유자와 협의
• ④ 수용재결: 협의 불발 시 수용 재결을 통해 강제 보상

4-2. 주민 영향과 갈등 요인

토지 소유자와 거주민들에게 보상은 큰 영향을 미칩니다. 일부 주민은 개발로 인해 보상금을 받고 이주할 수 있으나, 장기간 거주한 주민들에게는 정주권 상실이라는 문제도 발생합니다.

주요 갈등 요인

• 보상금 산정 방식에 대한 불만
• 기존 영농민의 생계 문제
• 이주대책 주택 공급 여부
• 재정착지 마련의 어려움

천안시는 이러한 갈등을 완화하기 위해 주민 설명회를 개최하고, 이주 대책 아파트를 제공하는 방안을 검토하고 있습니다.

4-3. 지역 경제와 사회적 파급 효과

토지 보상은 단순히 소유자 개인에게만 영향을 미치는 것이 아니라 지역 경제 전반에도 파급 효과를 미칩니다. 보상금 유입으로 인해 천안 지역 상권에 새로운 자금 흐름이 발생하며, 인근 아파트 및 토지 시장에도 가격 변동이 생깁니다.

💡 예상되는 경제적 효과 - 보상금 유입 → 소비 확대 → 지역 상권 활성화 - 신규 주거단지 입주 → 학군 개선, 생활 인프라 확충 - 부동산 시장 → 인근 성성·백석·불당지구 아파트 가격 상승 압력

4-4. 장기적 주민 편익

단기적으로는 갈등과 불편이 존재하지만, 장기적으로 업성2구역은 주민들에게 더 나은 주거 환경과 생활 인프라를 제공합니다. 특히, 공원·교육·문화시설 확충으로 삶의 질이 크게 향상될 전망입니다.

요약하자면, 토지 보상은 단순한 금전적 보상 이상의 의미를 가지며, 천안시 전체의 균형 발전을 위한 필수적인 과정이라 할 수 있습니다.

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5. 분양 및 투자 전망

5-1. 분양 시기와 시장 기대감

천안 업성2구역 도시개발사업은 2026년 준공을 목표로 하고 있으며, 이르면 2025년 말~2026년 초 분양이 시작될 가능성이 큽니다. 최근 천안시 서북구와 아산시 탕정·배방 일대는 수도권 대체 주거지로 각광받으며 청약 경쟁률이 상승하고 있습니다. 업성2구역은 이러한 시장 분위기에 힘입어 분양 초기부터 높은 관심을 받을 전망입니다.

🔎 핵심 포인트 - 2025년 착공 → 2026년 준공 목표 - 분양 초기 청약 경쟁률 10대 1 이상 예상 - 불당·성성지구 대비 상대적 분양가 메리트 존재

5-2. 분양가와 인근 시세 비교

업성2구역 아파트의 분양가는 평당 약 1,700만~1,800만 원으로 추정됩니다. 분양가 메리트는 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 요소로 작용할 것입니다.

5-3. 투자자 관점 분석

① 단기 투자

분양 초기 프리미엄 형성을 기대할 수 있습니다. 천안 불당·성성지구에서 이미 검증된 수요가 업성2구역으로 이동하며, 분양권 거래 활성화 가능성이 높습니다.

② 중장기 투자

향후 천안 북부권과 아산 탕정지구가 연결되면 광역 생활권이 형성되며, 업성2구역은 교통·교육·상업 인프라를 모두 갖춘 완성형 신도시로 성장할 가능성이 큽니다. 이는 중장기적으로 자산 가치 상승으로 이어질 전망입니다.

5-4. 실수요자 관점 분석

실수요자에게 업성2구역은 합리적인 분양가와 쾌적한 주거 환경을 동시에 충족할 수 있는 기회입니다. 특히 청년층, 신혼부부, 직주근접을 원하는 근로자들이 주요 타겟층입니다.

✅ 실수요자 매력 요소 - 상대적으로 낮은 분양가 - 신규 기반시설 구축 - 천안 불당·성성지구 대비 쾌적한 환경

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6. 천안 도시개발과의 연계

6-1. 인근 도시개발지구와의 시너지

업성2구역은 성성1지구, 불당지구, 백석지구 등과 연계되어 천안 서북부의 거대한 신도시 벨트를 형성할 예정입니다. 특히 불당지구는 천안의 강남이라 불리며 이미 생활 인프라가 구축되어 있어, 업성2구역은 불당지구의 생활 편의를 공유할 수 있는 입지적 장점을 지닙니다.

6-2. 광역 교통망 확충과 연계성

천안시는 현재 교통망 확충에 힘쓰고 있습니다. 업성2구역은 KTX 천안아산역, 수도권 전철 1호선, 경부고속도로와 인접하여 수도권 출퇴근이 가능한 입지를 갖췄습니다. 여기에 제2경부고속도로(서울~세종 고속도로) 개통 시 서울 접근성은 더욱 개선될 것입니다.

교통 연계 기대 효과

• 서울 강남 접근 시간 단축 (약 40분대 가능)
• 천안-아산-평택 생활권 형성
• 기업체 유입으로 인한 고용 창출

6-3. 천안·아산 도시개발 프로젝트와의 연계

천안 업성2구역은 아산 탕정, 배방지구 개발과 맞물려 충남권 최대 규모의 광역 생활권을 형성할 것으로 보입니다. 이는 단순한 지역 개발이 아니라 충청권 경제 중심지로 도약하는 발판이 됩니다.

📊 연계 개발 현황 - 아산 탕정지구: 삼성디스플레이와 연계된 배후 주거지 - 배방지구: 신혼부부·청년층 중심 주거지 - 업성2구역: 천안 북부권 핵심 주거지로 균형 발전 기여

6-4. 장기적 도시 성장 전략

천안시는 ‘2030 도시발전 종합계획’을 통해 균형 발전을 추진 중입니다. 업성2구역은 이 계획의 핵심 축으로, 장기적으로는 교육·문화·상업·산업이 결합된 복합 도시 기능을 수행할 전망입니다.

결과적으로 업성2구역은 단일 개발지구를 넘어, 천안시와 아산시를 연결하는 메가시티 전략의 중심축으로 발전할 가능성이 큽니다.

 

 

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맺음말

천안 업성2구역 도시개발사업은 단순한 주택 공급을 넘어 천안시 미래 발전 방향을 가늠하는 핵심 프로젝트입니다. 교통·교육·상업·문화 인프라가 종합적으로 확충되며, 천안시는 충청권의 중심 도시로 더욱 도약할 것입니다. 업성2구역은 투자자와 실수요자 모두에게 주목할 만한 기회라 할 수 있습니다.

 

 

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